文/乐居财经 王彦杰

房子烂尾，停交房贷，被列征信“黑名单”，一些烂尾楼购房者陷入怪圈。

近日，广西南宁一购房者起诉银行案件迎来开庭，开庭同时该案件也冲上微博热搜。案件起因系，该名购房者的母亲于2019年与开发商四川蓝光发展股份有限公司旗下南宁灿琮置业有限公司、中国农业银行南宁分行共同签订了《个人购房担保借款合同》，购买了“雍锦澜湾”的一套商品房。

(相关资料图)

合同规定，房子应于2021年12月31日前交付。但直到今日，该名购房者母亲所购买的房子仍未完成施工。随后，该名购房者发现自己被列入农业银行黑名单。

值得关注的是，2021年8月，业主关注到开发商写给住建局的关于使用监管资金的信函里提到，上述楼盘销售资金全部被蓝光总部转走占用，总部无任何资金还回南宁项目继续建设。

该名购房者认为房产迟迟未按约定交付是自己停交房贷的主要原因，认为银行应该与物业交涉；银行方面则认为银行贷款与房租是否能按时交付没有直接关系，银行方面不承担房产无法按时交付的责任。

此前，广东黄女士也遇到了同上述购房者相近的情况，银行将黄女士告上法庭，黄女士表明，银行方面向业主借贷的按揭资金本应该是转入监管账户来进行管理，这样可以确保专款专用。

细究上述两起关于烂尾楼引起的纠纷，不难发现问题关键点都在于预售资金的监管。早在2010年，住建部就下发《关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知》，明确要求建立商品房预售资金监管制度，以督促房地产开发商在销售期房之后，保质保量完成交付任务。

而有专家指出，预售资金作为保障期房不烂尾的最后一道门槛，房地产开发企业为了追求资金利用的最大化，必然想方设法逃避监管。在这个过程中，无法绕过的一个主体就是银行，而监管部门要达到资金监管目的，无法绕过的也是银行。因此银行作为依资金监管协议提供监管资金拨付服务的实际拨款人应当在此事上负有主要责任。

关于烂尾楼，一石再度激起千层浪。微博网友看法不一，有的网友认为，这类官司告银行没有希望打赢的。其实在房价下行的时候，最优解永远是止损；也有网友持悲观态度，指出，还有多少苦主砸锅卖铁买房，烂尾交不了，开发商没错，银行没错，买房人错了。

进入2023年，房企拼力“保交付”，但整体进度仍较为缓慢。据克而瑞年初发布的报告，对32个典型城市290个前期停工项目进行调研，显示尚有126个项目（占比43%）处于停工状态。16个项目间歇式、小范围复工，二者累计占比接近50%。真正全面复工项目仅62个，占总量21%。

总体来看，“保交楼”道阻且长。而作为购房者，也大可不必丧失信心。日前，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，明确提到：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房贷消费者主张价款返还请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

最高法还表示，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。也就是说，如果房屋无交付可能，开发商应优先满足购房者退款的主张。

在业内看来，这份批复的内容意义重大，对不幸买到烂尾楼的购房者来说，相当于有了“免死金牌”。

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